Szkolenia, usługi projektowe i kosztorysowe
dla budownictwa, przemysłu i energetyki
Szkolenia, usługi projektowe i kosztorysowe
dla budownictwa, przemysłu i energetyki
Obowiązkowe przeglądy budynku są jednym z podstawowych elementów odpowiedzialnego zarządzania nieruchomością. Nie chodzi wyłącznie o spełnienie wymogów formalnych, ale także o stałą kontrolę bezpieczeństwa, sprawności instalacji i stanu technicznego obiektu. Jeżeli odpowiadają Państwo za utrzymanie budynku, powinni Państwo wiedzieć, jakie przeglądy wpisujemy do książki obiektu budowlanego oraz jak porządkować protokoły, zalecenia, terminy wykonania napraw, bieżące działania kontrolne i archiwizację dokumentów.
O czym przeczytasz?
Obowiązkowe przeglądy budynku – co powinno znaleźć się w ewidencji?
W praktyce do książki wpisuje się kontrole okresowe dotyczące utrzymania i użytkowania obiektu, w szczególności kontrole roczne, pięcioletnie, półroczne dla obiektów wielkopowierzchniowych oraz kontrole wykonywane po zdarzeniach, które mogły wpłynąć na bezpieczeństwo użytkowania. Obowiązkowe przeglądy budynku powinny być ujęte w dokumentacji w sposób konkretny: z datą, zakresem, danymi osoby kontrolującej, ustaleniami i zaleceniami. Wpis nie zastępuje protokołu, ale porządkuje informację o wykonanej kontroli i pozwala szybko sprawdzić historię stanu technicznego obiektu. Zgodnie z informacjami GUNB wpisy w książce umieszcza się niezwłocznie, nie później niż w terminie 7 dni od okoliczności, której dotyczą.
Książka obiektu budowlanego przeglądy – roczne kontrole techniczne
Jeśli chodzi o książki obiektu budowlanego, przeglądy powinny obejmować coroczne kontrole elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na wpływy atmosferyczne oraz zużycie w trakcie normalnego użytkowania. W tej grupie mieszczą się między innymi dachy, elewacje, balkony, odwodnienie, elementy konstrukcyjne dostępne do oceny, instalacje służące ochronie środowiska, instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne. Dla zarządcy istotne jest nie tylko zlecenie przeglądu, ale także sprawdzenie, czy protokół zawiera czytelne zalecenia. Dokumentacja przeglądów budowlanych powinna umożliwiać późniejsze wykazanie, co zostało sprawdzone, jakie nieprawidłowości stwierdzono i jakie działania podjęto. Zakres rocznych kontroli opisuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.
Jakie przeglądy wpisujemy do książki obiektu budowlanego przy kontroli pięcioletniej?
Kontrola pięcioletnia jest szersza niż roczna, ponieważ obejmuje sprawdzenie stanu technicznego i przydatności obiektu do użytkowania, estetyki obiektu oraz jego otoczenia. W tym cyklu należy również skontrolować instalację elektryczną i piorunochronną, w tym stan połączeń, zabezpieczeń, środków ochrony od porażeń, oporność izolacji przewodów oraz uziemienia. Jeżeli zastanawiają się Państwo, jakie przeglądy wpisujemy do książki obiektu budowlanego, kontrola pięcioletnia zawsze powinna zostać odnotowana, jeżeli dotyczy danego obiektu. W roku, w którym przypada kontrola pięcioletnia, można odpowiednio zaplanować prace, aby nie dublować części czynności wspólnych z kontrolą roczną. GUNB wskazuje, że zakresy tych kontroli różnią się, choć część budowlana może się pokrywać.
Dokumentacja przeglądów budowlanych a obiekty wielkopowierzchniowe
W przypadku większych obiektów obowiązki właściciela lub zarządcy są bardziej rozbudowane i wymagają szczególnie dobrej organizacji. Dotyczy to zwłaszcza budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m². Takie obiekty należy kontrolować co najmniej dwa razy w roku – w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Dla takich nieruchomości dokumentacja przeglądów budowlanych powinna szczególnie dobrze pokazywać ciągłość nadzoru, w tym:
W branżach infrastrukturalnych przydatna może być również usługa lub instruktaż typu elektroniczna książka obiektu budowlanego szkolenie dla energetyki, ponieważ duża liczba obiektów wymaga spójnych procedur i powtarzalnych standardów wpisów. Obiekty wielkopowierzchniowe należy kontrolować co najmniej dwa razy w roku.
Elektroniczna ewidencja i odpowiedzialność za wpisy po kontroli
Coraz większe znaczenie ma cyfrowe prowadzenie dokumentacji. Elektroniczna książka obiektu budowlanego ułatwia dostęp do danych, ogranicza ryzyko zagubienia dokumentów i pozwala szybciej uporządkować historię kontroli. Trzeba jednak pamiętać, że system nie zwalnia zarządcy z obowiązku nadzoru nad kompletnością wpisów. Osoba przeprowadzająca kontrolę powinna mieć możliwość dokonania właściwego wpisu, a zarządca powinien dopilnować, aby dokumentacja była spójna z protokołami. Wpis powinien wskazywać zakres kontroli, ustalenia, zalecenia i terminy ich realizacji. Oficjalne informacje GUNB wskazują, że system c-KOB zabezpiecza dane przed usunięciem lub zmianą bez pozostawienia śladu korekty.
Książka obiektu budowlanego przeglądy – czego nie pomijać w praktyce?
W przypadku książki obiektu budowlanego przeglądy nie powinny być traktowane jako zbiór przypadkowych notatek. To uporządkowana historia eksploatacji obiektu, która ma znaczenie podczas kontroli organów, audytów, planowania remontów i oceny ryzyka. Warto pilnować, aby wpisy nie były zbyt ogólne. Sformułowania typu „bez uwag” bywają niewystarczające, jeżeli nie wynika z nich zakres sprawdzenia. Dobrą praktyką jest łączenie wpisu z konkretnym protokołem, numerem dokumentu, datą wykonania kontroli i listą zaleceń. Właśnie dlatego książka obiektu budowlanego powinna być prowadzona systematycznie, a nie uzupełniana dopiero przed spodziewaną kontrolą. Rzetelny zapis ułatwia wykazanie należytej staranności.
Obowiązkowe przeglądy budynku i kontrola realizacji zaleceń
Samo wykonanie kontroli nie kończy obowiązków zarządcy. Jeżeli protokół wskazuje usterki, konieczne jest zaplanowanie napraw, określenie odpowiedzialności i zachowanie potwierdzeń wykonania zaleceń. Obowiązkowe przeglądy budynku mają sens tylko wtedy, gdy prowadzą do realnych działań utrzymaniowych. Warto więc tworzyć harmonogram zaleceń, kontrolować terminy i odnotowywać wykonane prace w sposób możliwy do zweryfikowania. W tym obszarze pomocne bywa kurs: prowadzenie książki obiektu budowlanego. Szkolenie obejmuje naukę, jak łączyć wymagania prawne z codziennym zarządzaniem technicznym. Dobrze prowadzona dokumentacja ogranicza ryzyko pominięcia zaleceń, szczególnie przy większej liczbie nieruchomości.
Jakie przeglądy wpisujemy do książki obiektu budowlanego po zdarzeniach nadzwyczajnych?
Do książki należy wpisywać także kontrole przeprowadzane po zdarzeniach, które mogły uszkodzić obiekt lub stworzyć zagrożenie dla ludzi, mienia albo środowiska. Mogą to być silne wichury, intensywne opady, pożar, zalanie, osunięcie gruntu, uderzenie pojazdu w element konstrukcyjny lub inne sytuacje wpływające na bezpieczeństwo użytkowania. Analizując, jakie przeglądy wpisujemy do książki obiektu budowlanego, zasada jest prosta: wpisujemy te kontrole, które potwierdzają stan obiektu po zdarzeniu i wskazują, czy można go dalej bezpiecznie użytkować. Dokumentacja przeglądów budowlanych powinna wtedy zawierać nie tylko protokół, ale również opis przyczyny kontroli oraz zalecenia dotyczące dalszych działań.
Podsumowanie
Prawidłowa ewidencja przeglądów pozwala zachować kontrolę nad stanem technicznym nieruchomości i ogranicza ryzyko formalne. Do książki należy wpisać kontrole roczne, pięcioletnie, półroczne dla obiektów wielkopowierzchniowych oraz kontrole po zdarzeniach mogących wpłynąć na bezpieczeństwo. Książka obiektu budowlanego powinna jasno pokazywać, kto wykonał kontrolę, czego dotyczyła, jakie były ustalenia i czy zalecenia zostały wykonane. Jeśli chcą Państwo uporządkować procedury, wdrożyć bezpieczny system nadzoru nad wpisami i usprawnić zarządzanie dokumentacją techniczną, warto skorzystać ze wsparcia SAMAX – Biura Zarządzania Projektami Inwestycyjnymi.
736 255 352
